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移民澳洲买个农场要什么手续

来源:APC    点击:97    添加日期:2016-07-24

澳洲的土地产权分两种,一种是永久个人产权的,一种是一百年使用权的。


澳洲农场的种类有很多,其中以畜牧型农场和粮食型农场的面积巨大。尤其是畜牧型农场,面积几千公顷的都算是一般的,投资大,风险也大。这类畜牧型农场一般都分布在相对偏远干燥的地区。据不完全统计,澳大利亚有各类农场12.65万个,目前年总产值在2万澳元以上的大农场占94%,64%的大农场从事谷物种植业、养羊业、养牛业或者兼营其中两种或三种。94%以上的农场是家庭农场,其余为公有或私营公司所有。农场兼营或兼业的趋势日益明显,而且兼营农场的收益也要高于专营农场。20世纪80年代,澳大利亚有家庭农场8万多个,目前已经减少到了5.3万个,每个家庭农场平均养羊2500只左右,拥有耕地和草地400—1000公顷,其中养羊1000—5000只的家庭农场占50%,其余家庭农场养羊1000只以内。


澳洲地域辽阔,地广人稀,农场数量巨大,灌溉是很困难的事情,所以,实际用作耕种的土地只占整个领土面积的10%–20%。在澳洲最湿润的地区是昆士兰州,这里园艺类的农场非常有优势,主要是蔬菜和水果的种植。投资环境良好,市场体系成熟,保障得力。行业协会普遍存在,可以解决很多问题,包括种苗、技术、防治病虫害、销售等等。加上购买农业保险,以及遇到自然灾害时政府的补贴政策,极大的降低了风险。因此,农场主之间的竞争,主要在于成本控制、适合市场需求的品种、提高产量和质量。经营管理和种植技术是至关重要的。由于农场主都要到行业协会注册,因此每种作物每年的种植面积都是有精确统计的,像国内这样涨价一拥而上、跌价大砍大抛的风险基本是没有的。


其次,影响农场价格的因素很多,土地、水源、交通、附属设施、已有作物等等。在相关法规政策允许的情况下,精打细算的话,50w(澳洲公民可以贷款50%-80%)澳元可以买到8-10公顷的土地,可耕作面积大约7-9公顷,包括住房和诸多附属设施,比如灌溉管道、积蓄雨水的水坝、储水的水塔等等。如果再投入一些资金,可以买下一套二手的设备,比如拖拉机等等。或者有的时候这套设备就直接计算在农场的价格之内了。二手产品比新产品便宜得多,这是澳洲的普遍现象。哪怕是开过一个月的二手车,价格也要下跌30%左右。


澳洲农场运作的各项成本中,主要是人工成本高于国内。农业工人的工资,每小时至少要在25澳元左右(以男性、全职、每周工作42个小时计算)。举个例子,昆士兰的草莓农场,2008年平均每公顷销售收入18w多,成本接近16w。其中人工成本占到40%以上。不过草莓属于一个特例,采摘和包装特别消耗劳动力,而且流动成本很高。利润也高,平均每公顷毛利在2w-3w之间。毛利减去固定成本就是纯利了,农场的固定成本不是太高,主要是电费,还有房子和设备的折旧。其它流动成本相对比较低的蔬菜和水果,大抵可以达到1-2w左右的毛利。因为昆士兰的园艺农场基本上是自由竞争状态,因此不同种类作物的农场,其资本回报率也就慢慢趋同了。但是,这只是平均数字。不同农户之间,由于规模的不同,技术和管理水平的差异,收入相差是相当大的。大约有20%左右的人会亏损,不过不是真的赔钱,而是农场的收益不足以让农场主拿到平均水平的工资而已。园艺类农场的产品大多内销,需求和价格比较稳定,难以获得暴利,但是风险也不大。诸如小麦、甘蔗之类,以出口为主,受国际市场影响大,暴利和亏本的可能性都很大。


总体来讲,在澳洲,经营农场的环境比国内要稍好,而且比在国内也还算赚钱。澳洲本地人似乎都不太喜欢干这行,觉得很辛苦,挣钱也不够多。对投资新移民来说,如果用50w投资去做其它生意,不但可以生活在城市里,而且还没有那么辛苦,收益率也会更高。


对于想选择农场作为投资和经营目标的客户,建议您首先要选好土地的位置,要对所选地区的农牧业情况有比较透彻的了解,比如,本地区农场的经营类别有哪些,可种植农作物或者圈养牲畜,产品的市场需求以及收益情况,灌溉情况等。


具体购买过户手续比较复杂,牵涉到很多法律程序。您需要找一个好的过户师来做这个。


澳大利亚对农牧业生产和农牧业收入给予很多税收优惠政策,这些优惠政策主要体现在批发销售税和个人所得税两方面。


(一)批发销售税方面。批发销售税是对除食品和大部分衣服以外的产品向批发商征收的一种税。


1.对用于农牧业初级生产的投入免征批发销售税。具体项目包括:(1)直接用于农业生产的商品,如筑栏工具、筑栏材料、灌溉设备、羊毛包装材料、散装谷物的手工设备、化肥、某些四吨机动车、摩托车等。(2)专用或主要用于特殊目的的商品,如收割机、农具、喷雾器、拖拉机。这些免税项目只适用于向澳大利亚税务局登记免税的人,并且规定这些商品主要用于农牧业生产。没有向澳大利亚税务局登记免征批发销售税的农场主,在支付销售税的商品使用后,可以要求税务局减免批发销售税。


2.用于农牧业生产辅助活动的商品给予免税。如用于修理和维修的商品,用于定购农牧业设备的订货簿等。


3.用于维持辅助生产的商品也给予免税。如用于带动农牧业机械或修理设备的发电机。


4.所有农牧业产品的销售免征批发销售税。


(二)个人所得税方面。澳大利亚税务局执行的“所得税征收法”对全体公民适用,对从事农牧业生产经营的纳税人又制定了很多特殊的优惠政策。


1.允许资本开支的扣除。农牧业生产者的资本支出如果是为了养地,可以在开支年份全部扣除,如防治病虫害、修筑堤坝、水渠建筑围栏等,也可以在规定年份内扣除,如对储水或运水的开支可在3年内扣除,对领地内延长电话线或联接主要线路可在10年内扣除。


2.旱灾投资可享受减免税。如果开支的项目用于抗旱的储藏饲料设备和储水设备,送水工具,钻井、水泵、水管,最低限度的耕地设备,在1995年3月23日至2000年7月1日期间,当年第一次使用或为使用而安装的设备,其开支的10%,可享受减免税。


3.非正常收入可在一定期限内分摊计税。由火灾导致的家畜损失得到的保险金,被迫变卖家畜取得的利润,牲畜死亡赔偿或接到官方病毒通知单后强迫性屠宰家畜的赔偿,如果收入全部或主要用于购买家畜,那么可在5年内平均分摊收入计税。


4.加倍剪毛利润可转移到下一年份。由于干旱、水灾、洪水造成在财政年度出售两季剪羊毛,养羊售毛业者可选择将提前出售的剪毛利润转到下一年。


5.农业生产的亏损可以无限期地向前结转,直到亏损被弥补。


6.可采用收入平均法计算当年应税收入。农业收入平均法是用来平衡应税所得的,目的是确保收入不稳定的农场主与其他行业收入相当的生产者能够平等地纳税。收入平均法适用于所有的农牧业生产收入,它的做法是将当年及前4年的所得进行平均作为当年的应税收入。在当年应税收入连续两年超过上年应税收入或亏损的情况下,平均法就能起作用。凡从事初级生产的纳税人都可根据收入平均法连续计算,除非纳税人决定不使用平均法。


7.收入平均储蓄金政策。它是用来减少初级产品生产者收入波动的特殊政策。收入平均储蓄金在好的年份存入,储蓄存款可在收入不太好的年份取出。收入平均储蓄金在存入的当年可以在应税收入中扣除。


另外,农场每年固定费用有土地税、牲畜健康和病虫害管理税、水牌续费等。


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